[아파트 맞교환] 취득세를 두 번 내고도 절세가 될까

기획재정부 세제개편안은 장기보유특별공제(장특공제)를 ‘장기거주 소득공제’로 단계 전환합니다. 여기에 지금까지 없던 공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 신설돼요. 종부세는 실거주 1주택 공제금액이 12억에서 14억으로 오르지만, 비거주 1주택은 12억에서 9억으로 내려갑니다.

방향을 보여주는 예시가 있습니다. 뉴스핌이 세무법인 리치의 시산을 인용한 것인데요. 서초구 래미안 퍼스티지 84㎡를 16억원에 사서 10년 거주 후 56억원에 팔았다고 가정한 계산입니다. 양도세가 2026년 약 2.4억 → 2028년 약 4.5억(86% 증가) → 2029년 약 9.5억으로 나옵니다. 언론사 시산이지 확정 세액은 아니에요. 다만 지금과 몇 년 뒤의 폭이 얼마나 큰지는 명확합니다.

그래서 두 자리 억원대 차익을 가진 장기 보유자 사이에서 발상이 나왔죠. “지금 한 번 양도차익을 정산해두자.” 매수자를 못 구해도 조건이 맞는 사람끼리 서로 바꾸면 각자 지금 시가로 정산됩니다. 새 취득가액이 교환 시점 시가로 다시 잡히니, 앞으로의 양도차익이 그만큼 줄어드는 구조예요.

소득세법 제88조가 “양도”를 이렇게 정의합니다. “매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것.” 교환이 명시적으로 들어 있죠. 그래서 각 당사자는 자기 집을 판 것으로 보고 양도소득세를 냅니다.

취득세도 붙어요. 실무상 교환은 각자 새 집을 유상으로 취득한 것으로 봅니다. 취득가액은 원칙적으로 교환계약서상 실지거래가액이지만, 그 가액이 시가와 동떨어지면 인정되지 않아요. 대신 감정가액이 쓰이고요. 시가표준액이 10억을 넘으면 감정평가서 두 곳이 필요합니다.

정리하면 교환은 “세금을 안 내는 방법”이 아닙니다. 지금 세금과 미래 세금 중 어느 쪽이 더 큰지 계산하는 문제죠. 그 비교에서 지금이 유리한 사람은 생각보다 좁습니다.

첫째, 1세대 1주택 비과세 요건을 채웠는지. 국세청 안내에 따르면 국내 1주택을 2년 이상 보유하면 12억까지 비과세, 초과분만 과세됩니다. 2017년 8월 이후 조정대상지역 취득분은 실거주 2년까지 필요하고요. 요건을 채웠으면 지금 교환 세부담이 실제로 낮아요. 못 채웠으면 12억 초과분 전액이 곧바로 과세돼서 지금 세금이 오히려 훨씬 큽니다.

둘째, 다주택자라면 계산이 뒤집힙니다. 조정대상지역 다주택자는 양도세 중과 대상이거든요. 지금 정산이 유리하다는 판단 자체가 성립하지 않는 경우가 많습니다. 뉴스핌 시뮬레이션은 1세대 1주택을 전제로 한 계산이에요. 다주택자가 이 숫자를 그대로 가져다 쓰면 안 됩니다.

셋째, 두 집 값이 다르면 감정과 차액 정산이 필요합니다. 계약서에 시가와 동떨어진 금액을 적으면 실지거래가액이 인정되지 않아요. 취득가액이 감정가액이나 기준시가로 재산정되죠. 이 과정에서 예상 밖의 세금이 붙을 수 있습니다. 같은 단지·같은 평형끼리 교환하는 사례가 많은 이유이기도 해요. 다만 이 경우엔 새 취득가액과 기존 취득가액의 차이가 작죠. 그래서 미래 절세 효과 자체가 크지 않을 수 있습니다.