[집주인 실거주 통보] 갱신 거절 뒤에도 세입자가 청구할 수 있는 것

기획재정부가 8월 3일 발표한 개편안입니다. 1세대 1주택 종부세 기본공제가 현행 12억 원에서 실거주 14억 원, 비거주 9억 원으로 갈립니다. 같은 한 채라도 공제액이 5억 원 벌어져요.

공정시장가액비율도 60%에서 70%로 오릅니다. 3주택 이상은 80%까지 확대됩니다.

양도세도 같은 방향입니다. 장기보유특별공제가 보유 기간이 아니라 거주 기간 중심으로 이원화됩니다. 시행은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터지만, 요건을 미리 채우려면 지금 들어가야 합니다.

시장 반응은 이미 왔습니다. 한국일보 보도에 따르면 서울 아파트 전세 매물이 전년 대비 8.9%(2,051건) 감소했어요. 월세도 5.7%(1,082건) 줄었습니다. 서울 아파트 평균 전셋값은 7억 458만 원으로 사상 최고를 찍었고, 6월 월세 계약 비중은 55.1%로 역대 최대였습니다.

마포·강남이 특히 빠릅니다. 헤럴드경제가 인용한 대흥동의 한 중개소 대표는 “손님 열 중 둘, 셋은 임차인 내보내고 입주하려는 집주인”이라고 말했어요. 같은 지역 평균 전세가는 6억 5,960만 원. 전년 대비 3,000만 원 넘게 뛰었고, 일부는 한 번에 1억 5,000만 원까지 올렸다고 합니다.

세제개편은 집주인만의 문제가 아닙니다. 임대 물량이 줄면 그 부담은 그대로 세입자에게 옵니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로 둡니다. 집주인 본인뿐 아니라 부모님이나 자녀가 들어와 살겠다는 경우도 포함됩니다.

여기서 중요한 게 증명 책임입니다. 대법원 판례는 “임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다”고 못 박았습니다. 즉 세입자가 “당신은 진짜 실거주가 아니다”를 입증할 게 아니라, 집주인이 “진짜 들어가서 산다”를 입증해야 합니다.

그런데 통보 시점에서 진짜 여부를 가려내기는 어렵습니다. 집주인이 이사 계획, 자녀 학교 이전 같은 정황을 대면 대개 인정됩니다. 여기서 억지로 다투기보다는 다음 단계를 대비하는 편이 실익이 큽니다.

한 가지, 통보 자체는 정당해도 조건이 하나 붙어 있어요. 임대인이 직접 실거주할 수 없게 된 사유가 갱신 거절 이후 발생했다는 사실을 증명하지 못하면, 뒤에서 볼 손해배상 책임을 집니다. “들어와서 살 예정이었는데 사정이 생겼다”는 말로는 면책이 안 됩니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 근거입니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고, 갱신되었을 임대차 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상해야 합니다.

배상 금액은 제6항에 따라 다음 셋 중 가장 큰 금액입니다.

• ① 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분 (보증금은 월 단위 차임으로 환산해 포함)
• ② 임대인이 제3자에게 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
• ③ 갱신 거절로 임차인이 입은 실제 손해액

세제개편으로 인한 전세 시세 급등 국면에서는 ②가 커집니다. 새 세입자에게 월세로 돌리거나 전셋값을 크게 올려 받으면 그 차액이 배상액을 결정합니다. 마포처럼 전셋값이 1억 5,000만 원 뛴 지역이라면 셈이 완전히 달라져요.

확인 방법은 주민센터의 임대차 정보 열람권이 대표적입니다. 확정일자를 받았다면 그 집의 후속 임대차 정보를 열람할 수 있어요. 나간 뒤 언제 누구에게 얼마에 다시 임대됐는지 추적됩니다.

통보 문자와 통화 녹취, 이사 관련 서류는 반드시 보관하세요. 나중에 배상 청구의 핵심 근거가 됩니다.