[8·13 공급대책] 수도권 23만호보다 착공 시점을 봐야 하는 이유

이번에 지정된 신규 3지구를 먼저 봅니다.

• 남양주 덕소 21,700호 — 고려대 덕소농장 그린벨트를 푸는 물량
• 경기 광주 4,500호 — 장지동 수서~광주선 역세권
• 서울 강서 염창공원 1,000호 — 청년·무주택 서민용

합쳐 27,000호. 국토부는 광주의 경우 “내년 하반기 지구지정, 2029년 하반기 보상, 2030년 상반기 착공”이라는 일정을 제시했습니다.

착공이 2030년이면 청약 공고는 그 전에 나옵니다. 하지만 아무리 빨라도 2028년 이후가 현실적이죠. 지금 청약통장을 준비하는 사람 입장에서는 대기줄이 깁니다.

김윤덕 국토부 장관은 8월 14일 브리핑에서 “미공개 공공택지 7만 3천 가구+α를 10월부터 순차 공개하겠다”고 밝혔습니다. 금융위 보도자료도 “신규택지 10만호를 포함한 수도권 23만호+α”라고 명시했습니다.

10만호에서 이번에 공개된 게 2.7만호이니, 나머지 7.3만호가 어디에 지정되느냐가 이 대책의 실질입니다. 강남 접근성·교통망·학군 조건에 따라 청약 경쟁률이 완전히 다른 판이 됩니다.

핵심 조치는 재개발 동의율을 토지등소유자 75%에서 70%로 낮춘 것입니다.

동의율 5%포인트는 작아 보이지만 실제로는 조합 설립 실패로 몇 년씩 멈춰 있던 구역이 다시 움직일 수 있는 크기입니다. 재개발이 지연되는 가장 흔한 사유가 동의율 미달이거든요.

공공택지 착공 기간 단축도 정비사업에 함께 걸립니다.

• 지구 지정 12개월 → 4개월
• 지구계획 수립 24개월 → 13개월
• 보상·이주 44개월 → 24개월
• 부지 조성~착공 12개월 → 9개월
• 합계 68개월 → 37개월

이주비 대출 기준도 완화됐습니다. 종전 자산평가액과 종후 자산평가액 중 큰 금액을 적용해 조합원의 이주 자금 부담이 줄어듭니다. 재개발 취득세 감면, PF 대출보증 특례도 함께 붙었습니다.

정비구역에 이미 사는 실거주자라면 조합 진행 상황을 다시 봐야 합니다. 이주 시점, 분양권 확보 시점이 이전 계획보다 앞당겨질 가능성이 있습니다.

기존 소득 요건은 이런 문제가 있었습니다.

연소득 6,000만원인 미혼자가 연소득 1억원인 배우자와 결혼한다고 해봅시다. 부부합산은 1억 6천만원. 보금자리론 기준 8,500만원을 훌쩍 넘어 탈락입니다.

혼자였다면 미혼자 기준(7,000만원 이하)으로 대출이 됐죠. 그래서 대출 실행 후 혼인신고를 미루는 관행이 있었습니다.

10월부터는 부부 중 한 명이 7,000만원 이하면 됩니다. 위 사례처럼 결혼해도 대출이 유지되죠. 대상은 혼인신고 7년 이내입니다.

청년 대상 지원도 세 갈래로 확대됐습니다.

• 청년미래보금자리론 (내년 1월 출시) — 만 39세 이하, 연소득 7,000만원 이하, 4억원 이하, 전용 85㎡ 이하 비아파트. LTV 최대 80%
• 청년특례 전세대출보증 — 만 34세 → 만 39세 이하로 확대
• 청년 전월세결합보증 — 보증금 90%까지 최대 2억원(신혼·유자녀 3억원). 필요할 때 월세를 마이너스통장처럼 뽑아 씀

생애최초 우대도 넓혔습니다. 과거 불가피하게 주택을 보유했던 이력이 있어도, 금융회사 여신심사위원회의 개별 심사로 예외 인정이 가능해집니다. 승인 시 생애최초 LTV 우대가 그대로 적용됩니다.

대출 축은 물량 대책과 달리 대기 시간이 없습니다. 10월에 조건을 맞춰 놓고, 부동산 시점만 잘 잡으면 되죠.