[장기거주공제] 10억원 한도가 고가 1주택 세금을 바꾸는 방식

2026년 8월, 세제개편안 입법예고가 마무리됐습니다. 이번 개편에서 부동산 보유자에게 가장 큰 영향을 줄 변화는 양도소득세 장기보유특별공제(이하 장특공제) 구조의 전면 재편이에요.

10년 보유하면 양도차익의 80%를 공제받던 구조가 바뀝니다. 같은 80%라도 누구는 세금이 줄고, 누구는 4배 가까이 느는 구조가 됩니다. 이 글에서는 개편 전후의 공제율 변화, 한도 신설의 영향, 그리고 양도차익 규모별 실제 세금 차이를 정리합니다.

1. 한 줄 요약 : ‘보유’에서 ‘거주’로, 한도 없음에서 ’10억’으로

현행 장특공제는 보유 기간과 거주 기간을 각각 따져 최대 80%를 공제합니다. 한도가 없어요. 양도차익이 50억이든 100억이든 80%를 그대로 깎아줍니다.

개편안은 두 가지를 동시에 바꿉니다.

1. 보유공제를 폐지하고 거주공제만 남긴다 — 살지 않고 보유만 한 기간은 공제에 반영되지 않습니다
2. 공제액에 연간 10억원 한도를 건다 — 양도차익이 아무리 커도 공제는 10억원까지만

2028년에 중간 단계(한도 20억원, 보유공제 축소)를 거쳐 2029년 양도분부터 완전히 시행됩니다.

2. 공제율 전환 : 같은 80%인데 받는 사람이 달라진다

현행과 2029년 이후를 나란히 놓으면 이렇습니다.

구분	현행	2028년 (중간 단계)	2029년~ (완전 시행)
보유공제	연 4%, 최대 40%	연 2%, 최대 20%	폐지
거주공제	연 4%, 최대 40%	연 6%, 최대 60%	연 8%, 최대 80%
합산 최대	80%	80%	80%
공제 한도	없음	20억원	10억원
기본공제	250만원	2,500만원	2,500만원

합산 최대치는 80%로 같죠. 하지만 도달 조건이 완전히 다릅니다.

현행: 보유 10년 + 거주 0년 → 40% 공제. 살지 않아도 보유만으로 절반을 받습니다.

2029년~: 보유 10년 + 거주 0년 → 0% 공제. 거주 실적이 없으면 공제가 아예 없어요.

이 차이가 가장 크게 갈리는 사람은 전세를 놓고 보유만 해온 1주택자입니다. 현행에서는 보유 10년이면 양도차익의 40%를 공제받지만, 2029년부터는 그 40%가 통째로 사라집니다.

3. 한도 10억 신설 : 초고가주택의 세금 폭탄

공제율 전환만으로도 영향이 큰데, 한도까지 걸립니다. 양도차익이 클수록 한도에 먼저 부딪혀요.

서울경제 보도(2026.8.3)의 시뮬레이션을 보면 차이가 선명합니다.

사례 1 — 래미안퍼스티지(반포), 양도차익 약 40억원, 10년 거주

	현행	2029년~
공제율	80% (한도 없음)	80% (한도 10억원)
공제액	약 32억원	10억원 (한도 적용)
양도세	약 2.4억원	약 9.4억원
증가율	—	약 3.9배

사례 2 — 잠실엘스, 양도차익 약 22억원, 10년 보유·2년 거주

	현행	2029년~
양도세	약 2.7억원	약 4.6억원
증가율	—	약 1.7배

이 사례는 보유 기간이 길지만 거주 기간이 2년에 불과합니다. 현행에서는 보유 40% + 거주 8% = 48%를 받지만, 2029년에는 거주 8%(연 8% × 2년 = 16%)만 남습니다. 공제율 자체가 급감하는 거죠.

4. 30억 이하 실거주자 : 오히려 줄어드는 세금

여기가 함정처럼 보이지만 실제로는 감세 구간입니다.

양도가액 30억원 이하, 10년 이상 실거주한 1주택자는 기본공제가 250만원에서 2,500만원으로 10배 늘어납니다. 공제율도 거주 기간만으로 80%를 채울 수 있고, 한도 10억원에 걸릴 양도차익이 아닙니다.

서울경제 시뮬레이션에 따르면 DMC래미안 같은 중저가 아파트(양도가액 약 13억원)의 경우, 10년 거주 시 양도세가 615만원에서 244만원으로 60% 줄어듭니다.

정부가 “거주 중심 주택시장 정착”이라고 이름 붙인 이유가 이겁니다. 실거주자에게는 혜택을 키우고, 비거주 보유자와 초고가 주택에서 세수를 회수하는 구조예요.

5. 시기별 매도 전략 : 2027년이 분수령

적용 시기가 단계적이라 매도 시점에 따라 세금이 크게 달라집니다.

양도 시점	적용 규칙
~2026년 12월	현행 유지 (한도 없음, 보유+거주 공제)
2027년 1월~	기본공제 2,500만원 확대, 다주택 중과 완화 시작
2028년 1월~	보유공제 축소(연2%), 거주공제 확대(연6%), 한도 20억원
2029년 1월~	보유공제 폐지, 거주공제만(연8%), 한도 10억원

양도차익이 10억원을 넘는 주택이라면, 2028년 이전 매도와 이후 매도의 세금 차이가 수억원 단위입니다. 특히 거주 기간이 짧은 경우 그 격차가 더 벌어져요.

다만, 2026년 8월 현재 이 개편안은 입법예고를 마친 단계입니다. 국회 심의 과정에서 한도 금액이나 적용 시기가 조정될 가능성은 열려 있습니다. 시행 확정 전까지는 “이 방향으로 간다”는 전제 아래 판단해야 합니다.

정리하면 — 내 생각

이번 개편의 핵심은 “보유 10년은 거주 0년과 같다”는 메시지입니다. 실거주자에게는 오히려 감세를 주면서, 보유만 한 투자형 1주택자에게 세 부담을 집중시키는 구조예요.

30억원 이하 실거주 1주택자라면 크게 걱정할 이유가 없습니다. 하지만 양도차익이 10억원을 넘는 주택을 보유 중이면서 거주 기간이 짧다면, 매도 시점에 따른 세금 차이를 반드시 시뮬레이션해봐야 합니다.

이 글은 2026년 8월 입법예고안 기준으로 작성됐습니다. 세율·공제 한도·적용 시기는 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으므로, 실제 매도 결정 전에는 세무사 등 전문가 상담을 받으시길 권합니다.

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참고 자료

• 대한민국 정책브리핑, 2026년 세제개편안 (2026.8.3)
• 서울경제, 장기거주공제 개편 시뮬레이션 (2026.8.3)
• 파이낸셜뉴스, 장특공제 10억원 한도 국회 심사 쟁점 (2026.8.24)