[8·3 세제개편 원안] 비거주 1주택 공제 9억안은 왜 철회됐나

8월 20일로 부동산 세제개편안 입법예고가 마감됐습니다. 지금은 정부가 접수된 의견을 정리해 수정안을 만드는 중이고, 9월 초 정기국회 제출을 목표로 하고 있습니다.

이번 개편안은 한 줄로 요약됩니다. 주택을 몇 채 가졌는지보다 거기 사는지를 먼저 묻겠다는 것이죠. 기준이 바뀌면 손해 보는 쪽이 반드시 생기는데, 이번에는 그게 비거주 1주택자입니다. 집이 한 채뿐인데도 세 부담이 크게 올라가는 구간이 생깁니다.

공제액이 어떻게 갈리는지, 세금이 실제로 얼마나 차이 나는지, 마감 직전에 되돌아온 항목은 무엇인지, 그리고 예외로 인정받으려면 어떤 조건이 필요한지 정리해볼게요.

1. 기준이 ‘몇 채’에서 ‘사느냐’로 : 공제액부터 갈립니다

종부세 기본공제는 세금을 계산할 때 공시가격에서 먼저 빼주는 금액입니다. 이 숫자가 크면 과세 대상에서 아예 빠지거나 세 부담이 확 줄어들죠. 개편안은 이 공제액을 거주 여부에 따라 다르게 적용합니다.

• 거주하는 1세대 1주택: 공시가격 12억 원 → 14억 원
• 거주하지 않는 1주택: 9억 원
• 거주 주택이 없는 다주택자: 4억 원
• 거주 주택이 있는 다주택자: (거주 주택가액 ÷ 전체 주택가액) × 5억 원 + 4억 원

대한민국 정책브리핑에 따르면 실거주 1세대 1주택자는 시가 약 20억 원까지 종부세 과세 대상에서 빠집니다. 같은 1주택인데 거주 여부만으로 공제가 5억 원 벌어지는 셈이에요.

부부 공동명의로 한 채를 갖고 있다면 어떻게 될까요. 종부세를 매길 때 부부 공동명의자는 다주택자가 아니라 1세대 1주택 특례를 신청해 기본공제 14억 원을 적용받거나, 각자 지분에 대해 따로 내는 방식 중에서 고를 수 있습니다. 명의가 둘로 나뉘었다는 이유만으로 다주택 구간에 떨어지지는 않는다는 뜻이에요. 다만 이때도 갈림길은 똑같습니다. 그 집에 실제로 사는지 여부죠.

“1주택이면 안전하다”는 그동안의 감각이 이번 개편에서는 통하지 않습니다. 채수가 아니라 거주가 기준선이 됐기 때문입니다.

2. 세액은 얼마나 벌어지나 : 27만 원과 190만 원

개편안을 기준으로 시산한 사례를 보면 차이가 분명합니다. 50세가 보유한 공시가격 15억 원(시가 약 20억 원) 주택의 2027년 이후 종부세는 거주하는 경우 약 27만 원, 거주하지 않는 경우 약 190만 원으로 계산됐습니다. 대략 7배죠.

다만 이 숫자는 언론사 시산이지 정부가 확정한 세액이 아닙니다. 공시가격, 보유자 연령, 보유 기간에 따른 공제가 각각 붙기 때문에 개인별 결과는 달라져요. 방향만 받아들이면 됩니다. 거주 여부가 세액의 자릿수를 바꾼다는 것.

시행 시점도 같이 봐야 합니다. 종부세 개편은 내년부터 단계적으로 시행되고, 양도소득세는 내년 1년간 유예를 거쳐 2028년부터 적용됩니다. 다주택자 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화되는데, 처분할 계획이 있다면 이 기간이 사실상의 창구입니다.

3. 마감 직전에 되돌아온 항목 : 세 부담 상한

원안에는 종부세와 재산세를 합친 보유세의 세 부담 상한을 현행 150%에서 200%로 올리는 내용이 있었습니다. 세 부담 상한은 작년보다 세금이 아무리 늘어도 정해진 배율 이상으로는 못 올리게 막아두는 장치예요. 이 상한이 높아지면 공시가격이 뛴 해에 세금이 그만큼 더 뛸 수 있습니다.

이 항목은 여당에서 보유세 충격을 완화해야 한다는 요구가 이어지면서 현행 150%를 유지하는 쪽으로 방향이 잡혔습니다.

여기서 오해하기 쉬운 지점이 있습니다. 상한이 되돌아왔다고 개편안 전체가 후퇴한 건 아닙니다. 굵직한 골격은 원안대로 갑니다.

• 주택 수 기준을 없애고 주택가액 기준으로 종부세를 단일화
• 양도세 장기보유특별공제를 실거주 기간 중심의 ‘장기거주소득공제’로 전환
• 공제 최대 한도 신설

즉 완화된 건 ‘한 해에 얼마나 급하게 오르느냐’이고, ‘무엇을 기준으로 매기느냐’는 그대로입니다. 비거주 1주택자 입장에서 체감이 크게 달라지지는 않습니다.

4. 예외로 인정되는 비거주 : 최장 3년, 명단이 늘어날 수 있습니다

거주하지 않는다고 무조건 불이익을 받는 건 아닙니다. 개편안은 실제로 1년 이상 거주한 1주택자가 부득이한 사유로 집을 비운 경우, 최장 3년까지 그 기간을 거주 기간으로 인정합니다.

현재 안에 들어 있는 사유는 이렇습니다.

• 취학
• 근무상 형편, 직장 이전
• 질병 치료
• 부모 봉양
• 해외 체류

입법예고 기간에 의견이 몰린 지점이 정확히 이 명단입니다. 종합부동산세법 개정안만 8월 10일 오전 기준 2,889건이 접수됐고, 8월 12일 오후에는 전체 5,300건을 넘어섰어요. 육아나 가족 돌봄, 리모델링 기간처럼 흔한 사정이 빠져 있다는 지적이 많았습니다.

이에 대해 손주 돌봄이나 학군지 전세 거주를 위한 이주 등이 시행령 단계에서 예외 사유로 추가될 것이라는 관측이 나오고 있습니다. 다만 아직 확정된 것은 아닙니다. 구윤철 부총리는 비거주 예외 요건을 “최대한 신축적으로 검토”하겠다고 밝힌 상태입니다.

정리하면, 지금 명단에 없다고 해서 끝난 게 아니라 시행령에서 갈릴 여지가 남아 있다는 뜻입니다.

5. 지금 어디까지 왔나 : 남은 일정

입법예고가 끝났으므로 의견을 직접 낼 수 있는 창구는 닫혔습니다. 정부는 접수된 의견을 유형별로 분류해 수정안과 시행령 개정에 반영하겠다고 했고, 9월 초 정기국회 제출을 목표로 하고 있습니다. 국회로 넘어가면 그때부터는 국회 심의 영역이라 내용이 또 달라질 수 있어요.

지금 할 수 있는 일은 두 가지입니다. 본인이 예외 사유에 해당하는지 확인해두는 것, 그리고 시행령이 나올 때 추가되는 사유를 다시 확인하는 것.

정리하면 — 내 생각

비거주 1주택자라면 세 가지만 확인하면 됩니다. 첫째, 실거주 1년 요건과 예외 사유(취학·근무·질병·부모 봉양·해외 체류)에 해당하는지. 둘째, 해당되지 않는다면 시행령 단계에서 명단이 늘어나는지 지켜볼지. 셋째, 처분을 고려한다면 2028년까지의 양도세 완화 기간을 계산에 넣을지.

한 가지는 분명히 해둬야겠습니다. 이 글의 내용은 확정된 법이 아니라 국회 제출을 앞둔 수정안 단계입니다. 2026년 8월 21일 기준이고, 세 부담 상한처럼 마지막에 뒤집힌 항목이 이미 나온 만큼 국회 심의에서 또 바뀔 수 있어요. 확정 전에 처분이나 명의 변경 같은 큰 결정을 내리는 건 위험합니다.

그리고 종부세와 양도세는 공시가격, 연령, 보유 기간, 명의 구성에 따라 결과가 크게 달라집니다. 방향은 이 글로 잡되, 본인 숫자는 세무사에게 확인하시는 게 맞습니다.

참고 자료

• 대한민국 정책브리핑, 2026년 세제개편안 부동산 세제 내용 (2026.8.3)
• 머니투데이, 비거주 1주택 공제 12억원 유지 정부안 (2026.9.1)