[장기전세] 강남 20년 논란이 드러낸 3가지 — 청약 전 확인하세요

기본은 2년 계약이고, 소득·자산 기준을 계속 충족해야 재계약이 됩니다. 서울시 공식 안내 기준 자산은 부동산 6억 6,200만원 이하, 자동차 4,542만원 이하예요.

소득 초과에는 단계가 있습니다. 10~30% 초과면 재계약은 되지만 보증금에 5% 할증이 붙어요. 재갱신 시엔 10%가 됩니다. 50% 초과부터는 계약이 끝난 뒤 6개월 안에 나가야 하죠.

자산 초과는 더 딱딱합니다. 부동산·자동차 기준을 넘으면 원칙적으로 재계약이 안 됩니다. 사회초년생일 때 들어가 소득이 오르고 차를 바꾸는 사이, 자산 기준이 먼저 걸리는 경우가 실제로 있어요.

여기서 오해하기 쉬운 지점이 있습니다.

20년은 최장 기간이지 보장 기간이 아닙니다. 서울시가 3월에 낸 통계에서 실제 평균 거주 기간은 9.92년이었습니다. 20년을 채운 세대가 오히려 예외적이라는 뜻이죠.

그러니 청약 계산은 “20년 반값에 산다”가 아니라 “최소 2년, 조건이 유지되면 최장 20년”이 정확합니다. 이 차이가 재무 계획에 큰 영향을 줍니다.

주거 사다리라는 원래 취지에 정면으로 어긋나는 숫자입니다. 이 통계가 지금 논란의 배경입니다.

원인은 하나가 아닙니다. 시프트는 2007년 오세훈 시장이 도입한 뒤 강남·서초 등 인기 지역에도 공급됐어요. 그리고 20년간 그 지역 집값은 시프트 세대의 저축 속도보다 훨씬 빨리 뛰었습니다. 개인의 문제라기보다 시점과 지역의 함수인 셈이죠.

그런데 이게 신청자에게 주는 교훈은 냉정합니다. 20년 반값 임대가 자연스레 자기 집으로 이어지지 않는다는 것. 아낀 돈을 어떻게 굴릴지 계획이 없으면, 만기 때 서울시가 갈 곳을 만들어줄 이유가 없거든요.

문화일보 보도에 따르면 서울시와 SH공사는 만기 세대에 “계약 연장은 어렵다”는 입장입니다. 2007년 첫 입주자들이 2027년부터 20년 만기를 맞고요. 향후 5년간 약 9,500가구가 이 문 앞에 서게 됩니다.

무기한 요구가 나온 진짜 이유는 이겁니다. 20년을 반값에 살아도 서울 안에서 다음 집을 마련할 방법이 안 보인다는 것. 이건 시프트를 지금 신청하는 사람이 20년 뒤 마주할 상황이기도 합니다.

미리내집은 SH공사 안내 기준으로 최대 10년, 입주 이후 출산 시 20년까지 거주 가능합니다. 시프트와 결정적으로 다른 건 만기 후 경로가 있다는 점이에요.

자녀 한 명만 낳아도 소득·자산이 늘어도 재계약이 됩니다. 2자녀 이상 출산 시 해당 주택을 시세보다 저렴하게 매수할 수 있고요. 2자녀 시 시세의 90%, 3자녀 이상 시 80% 가격입니다.

물론 이게 만능은 아닙니다. 자녀 출산을 조건으로 한 우선분양이죠. 출산 계획이 없거나 뜻대로 안 되면 시프트와 같은 만기 문제를 만납니다. 저출산 대응을 정책 도구로 쓴 구조라 개인의 선택을 강하게 제약해요.

그래도 신청자 관점에서 판단 순서는 명확해집니다.

• 신혼부부·출산 계획이 있다면 미리내집 청약이 시프트보다 유리
• 1인가구·비혼이면 시프트 청약 시 만기 후 계획을 처음부터 병행해야 함
• 지역 — 강남·서초 인기 단지일수록 만기 후 그 지역 재정착 난도가 20년 뒤 더 높을 가능성

한 가지 덧붙이면, 시프트 자산 기준 부동산 6억 6,200만원은 서울 평균 아파트 가격을 훨씬 밑돕니다. 재계약 자리에서 자산이 오르면 그때 걸리기 쉬운 이유죠. 청약 당시 여유가 있어 보여도 5~10년 뒤 상황은 다릅니다.